Пользование ипотечными продуктами и программами банков предполагает оформление в залог объекта приобретаемой недвижимости. Ипотека — это вид залога. Фактически объект недвижимости принадлежит на праве собственности заемщику, но имеет определенные ограничения в распоряжении данным видом собственности. Залог выступает ограничением прав и дополнительной гарантией банка в том, что заинтересованный в объекте недвижимости заемщик обязательно выплатит ипотеку в полном объеме и в установленный срок. Иначе получить в полное распоряжение недвижимость он не сможет.
При наложении ограничения банком может быть оформлена закладная в соответствии со статьей 13 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Закладная является ценной бумагой и подтверждением существующего ограничения. Оформленную закладную подписывают заемщик и представитель кредитной организации, наделенный такими полномочиями. Закладная выдается первоначальному залогодержателю Управлением Росреестра по Ульяновской области (далее – Управление), после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в Управление представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в Управление. Закладная хранится у залогодержателя до тех пор, пока заемщик не погасит кредит.
При полном погашении ипотечного кредита банк должен вернуть ее с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Такая отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью уполномоченного на это банковского работника и печатью банка.
При полном погашении долговых обязательств по ипотечному договору заемщик обязан осуществить ряд процедур, направленный на официальное прекращение ограничения(й) и документальное заверение этого факта.
В статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны случаи, являющиеся основаниями для снятия обременения после полной оплаты суммы договора. В частности, к ним относятся:
— предоставление заявления от банка и заемщика;
— предоставление заявления от владельца закладной;
— получение заявления и закладной с отметкой владельца о погашении обязательства;
— предоставление судебного решения, подтверждающего факт прекращения ипотечного договора, вступившего в законную силу.
Рассмотрим наиболее типичные ситуации, поскольку разобраться неспециалисту достаточно проблематично: какие заявления и документы необходимо представить в Управление в каждом конкретном случае.
Например: квартира покупалась с использованием кредитных средств банка без выдачи закладной. Для прекращения ограничения в Управление представляются:
— либо совместные заявления залогодателя и залогодержателя;
— либо заявление залогодержателя.
В последнее время согласно рекомендациям ЦБ РФ, изложенным в информационном письме от 1 марта 2019 г. № ИН-06-59/21, банки практикуют в вышеуказанном случае самостоятельное прекращение ограничения. Уполномоченное лицо от имени залогодержателя (банка) подает заявление на прекращение ограничения либо через многофункциональные центры, либо дистанционно, воспользовавшись электронными сервисами Росреестра, либо самостоятельными продуктами (например: ПАО «Сбербанк России» имеет самостоятельный продукт «ДомКлик»).
Следующий пример: квартира покупалась в кредит и была выдана документарная закладная. В этом случае для прекращения ограничения в Управление должен быть представлен один из набора документов:
— совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена;
— заявление законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена;
— заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Еще случай: если речь идет о военной ипотеке, то прекращение ограничений осуществляется на основании заявления уполномоченного представителя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»- представителя Министерства Обороны РФ при наличии нотариально удостоверенной доверенности.
И еще случай: если залогодержатель не может обратиться в Управление по каким-либо причинам, необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением о прекращении ограничения(й) права. И только после вступления решения суда в законную силу необходимо будет представить в Управление заявление о прекращении ограничения права, приложив данное решение суда.
И напоследок — распространены случаи, когда залогодержатели теряют документарную закладную. В данном случае до подачи заявлений о прекращении ограничения(й) необходимо пройти процедуру выдачи дубликата закладной. Восстановление прав на утраченную закладную производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству в порядке, установленном статьей 18 Закона об ипотеке, в соответствии с которой залогодатель обязан составить дубликат документарной закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в Управление для выдачи его лицу, утратившему закладную. Дубликат документарной закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Так же в Управление представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя о выдаче дубликата утраченной закладной. Дубликат документарной закладной выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в Управление. Государственная пошлина за выдачу дубликата документарной закладной не взимается.
Управление обращает внимание заявителей, что погашение регистрационной записи об ипотеке не является государственной регистрацией прав. Поэтому государственная пошлина за прекращение ограничения права не взимается и в подтверждение прекращения ограничения выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее — выписка из ЕГРН) не выдается. Если для погашения записи об ипотеке представлялась закладная, то Управлением она аннулируется и бывшему залогодателю можно получить лишь аннулированную закладную.
Срок погашения регистрационной записи об ипотеке не может превышать 5 рабочих дней (зависит от способа подачи документов). Управление обращает Ваше внимание, что действующим законодательством не предусмотрено извещение собственника о прекращении ограничения.
Для уточнения актуальной информации об объекте недвижимости, в том числе и о прекращении ипотеки, собственник, по своему желанию может заказать выписку из ЕГРН через офис МФЦ либо воспользоваться сервисом сайта Росреестра «Личный кабинет правообладателя». Услуга платная. Бесплатное же получение такой информации возможно в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» на сайте Росреестра. Узнать эту информацию можно как по кадастровому номеру, так и по обычному адресу объекта недвижимости. В разделе права и ограничения как раз и будут указаны существующие ограничения.