Законодательство в сфере учетно-регистрационной деятельности является одним из самых динамично изменяющихся. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастровой деятельности) и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) дополняются положениями, предоставляющими новые возможности правообладателям объектов недвижимости и уполномоченным органам.

Рассмотрим 2 законопроекта, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.

Проект Федерального закона № 933960-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Законопроект № 933960-7).

Что представляет собой этот законопроект?

Законопроект № 933960-7 устанавливает возможность выполнения комплексных кадастровых работ за счет лиц, заинтересованных в их выполнении.

Для начала поясним, что такое комплексные кадастровые работы и в чем их преимущества.

В соответствии с ч.1 ст.42.1 Закона о кадастровой деятельности комплексные кадастровые работы – это кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов.

По результатам выполнения комплексных кадастровых работ кадастровым инженером подготавливается карта-план территории, которая содержит все необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения таких работ.

А есть ли отличия комплексных кадастровых работ от кадастровых работ?

Основным отличием комплексных кадастровых работ от кадастровых работ является выполнение таких работ одновременно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных в границах определенной территории.

Можно ли выделить преимущества такого подхода?

Такой подход позволяет обеспечить целый ряд преимуществ, отметим главные из них.

Во-первых, комплексные кадастровые работы в расчете на один объект недвижимости дешевле, чем кадастровые работы, проводимые отдельно по объектам. Это значительная экономия денежных средств лиц, заинтересованных в проведении комплексных кадастровых работ.

Во-вторых, при выполнении комплексных кадастровых работ одновременно с уточнением границ земельных участков определяется местоположение на земельных участках зданий, сооружений, в связи с чем появляется возможность осуществить «привязку» таких объектов недвижимости к земельным участкам, на которых они расположены.

В-третьих, при выполнении комплексных кадастровых работ снижается вероятность возникновения реестровых ошибок, учитывая, что одновременно уточняется местоположение границ группы земельных участков, а в случае наличия в сведениях Единого государственного реестра недвижимости реестровых ошибок о местоположении границ земельных участков, расположенных на территории выполнения комплексных кадастровых работ, появляется возможность их одновременного устранения.

Кто может быть заказчиком комплексных кадастровых работ?

В настоящее время согласно действующей редакции Закона о кадастровой деятельности заказчиками комплексных кадастровых работ могут быть только уполномоченные органы, на территории Ульяновской области – это органы местного самоуправления муниципальных образований. Выполняются такие  работы за счет средств местного бюджета либо при софинансировании из бюджета Ульяновской области или Российской Федерации на основании муниципального или государственного контракта, заключаемого на конкурсной основе.

Есть ли опыт проведения комплексных кадастровых работ в Ульяновской области? И какой он?

В Ульяновской области уже есть первый опыт проведения комплексных кадастровых работ, подтвердивший их достоинства и преимущества. Так, в 2019 году были проведены комплексные кадастровые работы в отношении двух садоводческих некоммерческих товариществ (далее – СНТ), расположенных на территории Чердаклинского района, в ходе которых было уточнение местоположение границ садовых участков в СНТ, границы которых не были ранее определены на местности в установленном законом порядке. Благодаря комплексному подходу при определении местоположения границ земельных участков их границы увязываются между собой, а также определяется местоположение зданий, сооружения, находящихся на уточняемых земельных участках. Это практически исключает допущение реестровой ошибки при проведении кадастровых работ, а, соответственно и внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ошибочных сведений о характеристиках объектов недвижимости.

Законопроектом № 933960-7 предлагается расширить круг лиц, являющихся заказчиками комплексных кадастровых работ, и на законодательном уровне установить возможность проведения комплексных кадастровых работ для различных гражданско-правовых сообществ (членов садоводческих и огороднических товариществ, членов гаражных кооперативов, собственников недвижимости в коттеджных поселках и т.д.) за счет внебюджетных средств.

Заказчиками комплексных кадастровых работ в соответствии с положениями Законопроекта № 933960-7 будут являться юридические или физические лица, представляющие указанные гражданско-правовые сообщества.

На основании какого документа будут осуществляться комплексные кадастровые работы?

Выполнение указанных комплексных кадастровых работ будет осуществляться на основании договора подряда, заключаемого заказчиком работ с кадастровым инженером – индивидуальным предпринимателем, указанным в ст. 32 Закона о кадастровой деятельности, или юридическим лицом, указанным в ст. 33 Закона о кадастровой деятельности.

Проект Федерального закона № 933979-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости» (далее – Законопроект № 933979-7).

Какие положения содержит этот законопроект?

Данный законопроект направлен на актуализацию ЕГРН в части сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости посредством законодательного установления процедуры внесения в ЕГРН сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости без осуществления регистрационных действий.

Законопроект № 933979-7 адресован тем правообладателям, права на недвижимость у которых возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ч.1 ст.69 Закона о регистрации такие права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Как осуществляется государственная регистрация таких прав?

Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей. Регистрация ранее возникших прав на недвижимость осуществляется в заявительном порядке. В отсутствие волеизъявления правообладателя на сегодняшний день сведения о нем не могут быть внесены в ЕГРН.

Однако, отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости создает ряд негативных последствий, прежде всего для самого правообладателя. В частности, снижается степень защиты права собственности и иных вещных прав на объект недвижимости, создается риск, вызванный отсутствием возможности учета наличия соответствующего права при возмещении убытков при ограничении прав на землю, при согласовании местоположения границ земельных участков, при решении вопроса о лице, несущем бремя содержания объекта недвижимости, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также в других случаях.

Каким образом можно восполнить сведения о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости?

Восполнить отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости предлагается путем введения на законодательном уровне процедуры внесения в кадастр недвижимости ЕГРН сведений, наделив органы местного самоуправления полномочиями по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

При этом в соответствии с Законопроектом № 933979-7 лицо, выявленное в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, либо иное заинтересованное лицо в случае несогласия с результатами проведенных органами местного самоуправления мероприятий вправе представить возражения в письменной форме. При наличии возражения факт принадлежности ранее учтенного объекта недвижимости устанавливается в судебном порядке по заявлению органа местного самоуправлении. В этом случае решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости может быть принято органом местного самоуправления только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Важно отметить, что положения законопроекта не отменяют юридическую силу ранее возникших прав и не ограничивают право обладателей ранее возникших прав осуществить государственную регистрацию прав на принадлежащие им объекты недвижимости в порядке, установленном Законом о регистрации, по собственному усмотрению.

Информация предоставлена

Управлением Росреестра по Ульяновской области