9 декабря 2014 года состоялось очередное заседание Комиссии Общественной палаты Ульяновской области по развитию социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса и местного самоуправления. В рамках мероприятия были рассмотрены вопросы управления общим имуществом многоквартирных домов.
«Я неоднократно говорил о том, что региональная программа капитального ремонта жилого фонда на 2014 год не доработана. Во многих домах, где проводился ремонт, не был определен в полном объеме состав общедомового имущества, упоминаний об этом нет и в электронных паспортах МКД. Очень сложные ситуации возникают в случаях, когда часть пристроев, подвальных, чердачных или иных помещений, относящихся к общему имуществу, сдаются в аренду или продаются в частные руки, в результате чего собственники теряют доступ к инженерным системам, коммуникациям и магистральным сетям, что крайне опасно в случае возникновения аварий, либо не могут поставить счетчики для контроля за тем, сколько в доме расходуется электроэнергии, тепла и воды, — заявил председатель комиссии Вячеслав Ярош. – Считаю, что в 2015 году в каждом муниципальном образовании должен быть документ, где следует отразить состав подлежащего ремонту общедомового имущества, объем, сроки выполнения и стоимость работ».
Отвечая на вопрос Вячеслава Яроша о правовом статусе общедомового имущества, заместитель председателя Комитета управления городским имуществом и земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновск Алексей Сидоровский пояснил, что, согласно Жилищному кодексу РФ, оно по умолчанию является собственностью всех жильцов дома. При этом на основании решения, приятого на собрании собственников, общедомовое имущество может быть передано иным лицам. «В случаях, если у нас есть сомнения относительно принадлежности спорных помещений, заказывается проведение независимой экспертизы. Если по ее результатам выясняется, что площади действительно относятся к общему имуществу МКД, они немедленно исключаются из реестра муниципальной собственности», — добавил он.
Вячеслав Ярош обозначил еще несколько неоднозначных ситуаций, с которыми приходится сталкиваться гражданам. Там, где цокольные этажи проданы или сданы в аренду частным организациям, многие из них располагают свой автотранспорт, в том числе грузовой, во дворах жилых домов, оборудуют пристрои без согласия собственников и т.д. В пример он привел один из МКД на улице Гончарова, где магазин был построен на месте бывшего сквозного прохода, что, разумеется, не обрадовало жителей и ухудшило ситуацию с пожарной безопасностью здания. «Подобных фактов много: я знаю случай, когда хозяин квартиры на первом этаже переоборудовал ее в нежилое помещение и разместил там холодильное оборудование, в результате чего температура этажом выше резко понизилась. Еще одна ситуация: в одном из домов на ул. Минаева офис оборудовали в квартире на шестом этаже, тогда как по закону это запрещено», — добавил он.
Жительница Ульяновска Светлана Феоктистова рассказала о собственном доме, где 50% подвальных площадей продано частному лицу, в результате чего жильцы не имеют доступа в подвал в ночное время и в выходные дни, и это вызывает большие сложности при авариях. Она также сообщила о грубых ошибках, допускаемых при оформлении электронных паспортов: согласно документу, в МКД, где она проживает, насчитывается 4 подъезда, тогда как в действительности их 6.
По мнению члена Общественной палаты г. Ульяновска Виктора Рябова, значительная часть проблем вызвана тем, что муниципальные власти не накладывают на арендаторов помещений в жилых домах обременения в части предоставления круглосуточного доступа к инженерным системам и магистральным сетям.
«Фактически с 2005 года в Ульяновске идет несанкционированная продажа муниципальной собственности, — отметил председатель Совета собственников жилищного и коммунального хозяйства Засвияжского района г. Ульяновска Александр Карнов. — Состояние общедомовой собственности во многом определяет объем текущего ремонта МКД, который запланирован на следующий год. На портале «Реформа ЖКХ» обозначен каждый многоквартирный дом в России, однако до 90% строк, где должен описываться перечень общего имущества, у большинства не заполнено».
Далее Вячеслав Ярош вновь высказал свое мнение о том, что во всех многоквартирных домах региона нужно провести инвентаризацию для определения состава и технического состояния общего имущества. Ее результаты должны оформляться в кадастровом паспорте, а достоверность данных – проверяться Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Управлением федеральной регистрационной службы по Ульяновской области. На это Алексей Сидоровский ответил, что полную инвентаризацию всех МКД провести пока возможности нет, поскольку это весьма затратная процедура.
«Хочу отметить, что при строительстве новых зданий, где первые этажи изначально планируется отдать частным организациям, оборудование отдельных входов и инженерных сетей, не связанных с общедомовым имуществом жильцов, предполагается изначально. Проблемы возникают преимущественно в МКД старой постройки, где часть помещений, бывших ранее квартирами или местами общего пользования, передаются в частные руки. В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 (ред. от 26.03.2014 г.) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» оговариваются многие спорные вопросы, однако, к сожалению, законодательство у нас не всегда соблюдается, что и вызывает недовольство граждан. В подобных случаях самое разумное для жильцов – договориться с арендаторами или собственниками помещений в доме, чтобы те, к примеру, своими силами или за свой счет благоустраивали придомовую территорию», — обозначил свою позицию заместитель Министра строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области – директор Департамента ЖКК Сергей Носков.
Начальник отдел надзора за содержанием, использованием жилищного фонда Главной государственной инспекции регионального надзора Алексей Лазарев сообщил, что за 2014 год учреждением проведен более 1300 проверок, причем значительная часть вопросов касалась содержания общего имущества в многоквартирных домах. По его словам, по договорам управления, где обозначен состав общедомового имущества, работают всего порядка 25% управляющих компаний, а у остальных неизбежно возникают многие из отмеченных проблем.
Подводя итоги заседания, Вячеслав Ярош проинформировал, что еще в 2013 году на заседании Общественной палаты РФ были обозначены пути решения вопроса по управлению общим имуществом МКД. «Во-первых, должна быть проведена его техническая инвентаризация. Моя твердая позиция в том, что определить в договоре управления многоквартирным домом перечень общего имущества, содержать которое будет управляющая компания, — неоспоримое право собственников. Во-вторых, УК должны потребовать от муниципальных властей оформить акт приемки-передачи технической документации. Оценить качество проведенной инвентаризации и поставить свою визу под документом следует Комитету по управлению муниципальной собственностью. И, разумеется, информация об общем имуществе многоквартирных жомов должна быть отражена в их электронных паспортах», — подчеркнул он. Все обозначенные им рекомендации члены Комиссии ОП УО по развитию социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса и местного самоуправления решили отразить в решении, которое будет подготовлено по результатам мероприятия.