11 ноября 2014 года члены Комиссии Общественной палаты Ульяновской области по развитию социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса и местного самоуправления собрались на очередном заседании. В его ходе они рассмотрели вопросы обеспечения приборами учета и регулирования жилых домов и социальных объектов, организации работ по содержанию лифтового оборудования и крышных котельных в многоквартирных домах (МКД), а также статуса и использования земельных участков, относящихся к общедомовому имуществу.
Первой на заседании обсуждалась тема оснащения приборами учета и регулирования расположенных в регионе многоквартирных домов и социальных объектов. В своем вступительном слове председатель Комиссии ОП УО по развитию социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса и местного самоуправления Вячеслав Ярош сообщил, что российское законодательство закрепило за ресурсоснабжающими организациями обязанность устанавливать приборы учета на тепло-, водо- и энергоснабжение, а для тех, кто не желает этого делать, выработаны штрафные санкции.
«В Ульяновской области ситуация пока не слишком благополучная. Если в начале 2014 года наблюдалась некая активность, то сегодня она снизилась, т.к. утверждается, что некоторые дома по состоянию инженерной системы не готовы к оприбориванию. Это привео отдельных чиновников к мнению, что с установкой можно и подождать, хотя доказательной базы, на основании которой были сделаны такие выводы, нигде не представлено. Еще одна тема – необходимость внедрения приборов регулирования, которые позволяют не только фиксировать объем полученных ресурсов, но и управлять ими, — проинформировал Вячеслав Ярош. — Правительство Ульяновской области одним из первых организовало в своих зданиях массовую установку современных приборов учета, изготовленных Новосибирской Академией наук. К примеру, в здании «Дома Советов» на ул. Радищева, 1 благодаря им осуществляется перераспределение ресурсов внутри объекта, имеется автоматическое управление, в результате чего затраты по платежам за тепловую энергию значительно снизились. Приборы регулирования в многоквартирных домах устанавливаются управляющими организациями в Ульяновске и Димитровграде. В областном центре, к примеру, это делают группа компаний «Аметист» и УК «Жилстройсервис» – последняя уже обеспечила приборами регулирования 90% всех МКД, которыми управляет, при этом объем платежей за теплоэнергию у них снизился в 1,5 раза».
По словам Вячеслава Яроша, в регионе существует огромный резерв для экономии энергоресурсов. В частности, нужно заниматься утеплением зданий, осуществлять контроль за работой вентиляционных систем, избегать перетопа зданий в теплую погоду и т.д.
В своем докладе заместитель Министра строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области Сергей Носков рассказал, что Губернатором Сергеем Морозовым утверждена «дорожная карта» реализации энергосервисных мероприятий на объектах бюджетной сферы. Экспертами уже обследованы порядка 130 зданий, даны техзадания по модернизации систем отопления и др. «Из 2,5 миллиардов рублей, которые выделяются из регионального бюджета на оплату услуг в течение отопительного сезона, 0,5 млрд. вполне реально сэкономить и направить на решение других задач. В сокращении затрат на оплату света и отопления заинтересованы и инвесторы. Правительством области заключены соглашения с ОАО «Волжская ТГК» и ОАО «Ульяновскэнерго», чьи специалисты выезжают на объекты и помогают составлять техзадания на модернизацию систем электро- и теплоснабжения. Кроме того, в соответствии с требованиями федерального закона № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ни один новый жилой дом сегодня не сдается в эксплуатацию, если не оснащен приборами учета», — пояснил Сергей Носков.
По словам докладчика, на сегодняшний день в муниципальных образованиях Ульяновской области осталось установить 1176 приборов учета холодного (ХВС) и горячего (ГВС) водоснабжения и тепловой энергии, а также 315 приборов учета расхода электроэнергии. Все организации и жилой фонд полостью оснащены такими приборами в Базарносызганском, Карсунском, Кузоватовском, Мелекесском, Новомалыклинском, Радищевском, Старокулаткинском, Старомайнском и Сурском районах, городах Ульяновске и Димитровграде. Доля обеспеченности приборами учета в целом по региону составляет 82% по ХВС, 95% по ГВС, 94% по тепло- и электроэнергии. Оставшиеся работы планируется завершить к концу 2014 г.
Что касается приборов регулирования, пояснил Сергей Носков, лидерами по их внедрению являются ГК «Аметист» — оснащен 81 дом, УК «Жилстройсервис» — 59, УК «Фундамент» — 17, ОАО «Городская управляющая компания Засвияжского района» — 10, ООО «КПД-2 Жилсервис» -7. Стоимость установки составляет порядка 250 тысяч рублей, при этом экономия оплаты за тепло достигает 35%, что позволяет, к примеру, жильцам 5-подъездного девятиэтажного дома окупить вложенные средства менее, чем за год.
«В приведенных Вами показателях обеспеченности приборами учета процентное соотношение является высоким, тогда как в абсолютных цифрах ситуация иная. Из 7970 необходимых приборов учета ХВС установлено 3931, из 3029 по ГВС – 2272, из 6599 по электроэнергии – 5307, из 4623 приборов учета тепла в наличии 2560. Таким образом, получается, что потребность в подобных приборах все еще составляет в среднем порядка 40%», — отметил член Общественной палаты Анатолий Сторожков. В качестве комментария Сергей Носков пояснил, что оборудовать часть объектов приборами учета нет технической возможности, поэтому в статистике такие здания не отражены. Вячеслав Ярош возразил, что наличие или отсутствие технических условий – тема спорная. К примеру, добавил он, удалось оснастить приборами учета один из жилых домов старой постройки на Нижней Террасе, где отсутствует подвал, — а именно его наличие обычно является непременным условием для установки.
Тему продолжил начальник отдела материально-технического обеспечения Министерства искусства и культурной политики Ульяновской области Александр Кочерга, заявив, что в подведомственных учреждениях приборами учета оснащены 100%. Установлены 43 прибора учета тепловой энергии, 62 – электроэнергии, 77 – водоснабжения, 3 – газоснабжения, при этом освоено 503 тыс. руб. «В Ульяновском краеведческом музее в 2012 г. установлена современная система погодорегулирования. Аналогичной системой сегодня оснащается Музей современного изобразительного искусства на ул. Л. Толстого, 51. В муниципалитетах приборы учета не установлены примерно в 150 учреждениях из 930. Это связано с тем, что они располагаются в других объектах: например, музей или детская школа искусств могут размещаться в местном Доме культуры, и здание последнего оборудовано приборами», — пояснил он.
Директор Департамента социальной защиты населения Министерства здравоохранения и социального развития региона Наталья Козлова заверила, что в каждом из 37 подведомственных объектов социального обслуживания и детских домов приборы учета установлены, а в 10-ти к тому же имеются системы погодорегулирования. Главный специалист отдела материального обеспечения Министерства здравоохранения и социального развития Ульяновской области Ирина Кичкарь, в свою очередь, сообщила, что потребность в приборах учета ХВС есть в 7 подведомственных учреждениях, в приборах учета ГВС – в 5, в приборах учета тепла – в 6, при этом большинство нуждающихся в них объектов расположены в сельских районах.
В завершение дискуссии Вячеслав Ярош напомнил собравшимся о важности установки на объектах социальной сферы и в жилых домах двухфазовых приборов учета, позволяющих оплачивать услуги ЖКХ, потребляемые в дневное и ночное время, по разным тарифам, что позволяет сэкономить порядка 25% от суммы платы. «Данную тему мы обсуждали на заседании нашей комиссии региональной Палаты в октябре 2014 г., после чего вынесли свои рекомендации и предложения в Общественную палату РФ. После заседания ОАО «Ульяновскэнерго» было принято решение о прекращении взимания платы за перепрограммирование двухфазовых приборов учета до тех пор, пока данный вопрос не будет решен на федеральном уровне. Я обращаюсь к представителям органов власти с призывом уделить внимание этой теме, а также продолжать работу по установке в социальных учреждениях и многоквартирных домах приборов учета и регулирования», — подчеркнул он.
Далее участники заседания сконцентрировали свое внимание на проблемах содержания лифтового оборудования и крышных котельных в МКД. Вячеслав Ярош привел в пример дом №28 по ул. Промышленной в г. Ульяновске, жители которого попросили у него помощи. «2 мая 2014 г. в кабине лифта одного из подъездов был совершен поджог, в результате система вышла из строя и не работает по сей день. Жильцы обращались за разрешением ситуации в прокуратуру, администрацию города, приемные Президента и Правительства, и отовсюду получили ответы, что деньги на ремонт лифта должны изыскать сами собственники. При этом ни органы власти, ни учреждения социальной защиты, ни полиция не сделали ничего, чтобы найти виновных и помочь людям, к тому же затянули время. Получилось, что все заботы и проблемы возложили исключительно на владельцев жилья», — возмутился он. Вячеслав Ярош напомнил, что у 427 лифтов в областном центре закончился срок эксплуатации, при этом ни в региональном, ни в муниципальном бюджетах средства на их замену или ремонт не заложены.
В качестве комментария председатель Комитета ЖКХ администрации МО «город Ульяновск» Андрей Чернецов рассказал о принятом совместно с заявителями решении: 40% суммы, необходимой на ремонт (порядка 1,7 млн. руб.), оплатят жители дома №28 по ул. Промышленной, столько же выделит управляющая компания, а оставшиеся 20% профинансирует городская администрация. Согласно Жилищному кодексу РФ, добавил он, бремя по содержанию и ремонту оборудования, действительно, возлагается, прежде всего, на собственников жилья.
«Факты вандализма являются серьезной проблемой, от которой не застрахован ни один МКД, — добавил Сергей Носков. – В связи с этим, мы приходим к необходимости страховать имущество, в том числе общедомовое. Расходы по страхованию в данном случае падут на жильцов, но эти траты будут гораздо меньше суммы, которая потребуется в случае необходимости проведения ремонта».
На просьбу Вячеслава Яроша уточнить, какая организация ведет в Ульяновске контроль за техническим обслуживанием лифтов и может оценить объем средств, необходимых на их модернизацию, Андрей Чернецов уведомил, что таковым является Инженерный центр экспертизы лифтов. Его сотрудники ежегодно проверяют каждый лифт, а раз в три года подобные проверки осуществляет еще и Ростехнадзор.
Далее председатель Комиссии ОП УО по развитию социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса и местного самоуправления обозначил ряд проблем в сфере содержания крышных котельных многоквартирных домов, многие из которых досрочно выходят из строя вследствие нарушения условий эксплуатации.
К дискуссии присоединился заместитель генерального директора ООО «Газпром теплоэнерго Ульяновск» Виктор Горшков, который рассказал, что первая крышная котельная в областном центре была построена 15 лет назад, а на сегодняшний день их насчитывается порядка 200. «Разумеется, автономное отопление дешевле центрального. В то же время, если во втором случае определенная сумма уже заложена в тариф на модернизацию оборудования, то за ремонт крышных котельных, опять же, отвечают собственники. Поэтому рекомендую управляющим организациям постепенно копить средства на проведение ремонта путем ежемесячного взимания с граждан небольшой суммы на указанные расходы. К примеру, это уже делает АНО «Центр ТСЖ», имеющий в эксплуатации более 10 крышных котельных», — отметил он.
Отвечая на вопрос Вячеслава Яроша о сроках эксплуатации оборудования котельных, Виктор Горшков сообщил, что для насосного оборудования они составляют 5 лет, а для котлов – 15-20 лет. В ответ на сказанное председатель профильной комиссии региональной Палаты отметил необходимость провести мониторинг состояния имеющихся крышных котельных. Он также поделился мнением о непрозрачности взаимодействия управляющих организаций с населением: собственники в большинстве случаев не знают, какой объем ресурсов направляется на выработку тепловой энергии, в каком техническом состоянии находятся котельные, сколько денег нужно на их ремонт, кто и как рассчитывает данную сумму.
Отдельно Вячеслав Ярош затронул вопрос температурного регулирования в котельных: с жильцов зачастую взимается одна и та же сумма независимо от погодных условий, тогда как при потеплениях, к примеру, величина оплаты должна быть ниже, чем в морозы. Он порекомендовал региональному Министерству строительства, ЖКК и транспорта совместно с ОГКУ «Фонд содействия реформированию ЖКК и энергоэффективности Ульяновской области» на примере 1-2 котельных изучить, как действует система температурного регулирования, и в случае ее неудовлетворительной работы изыскать способ решить поставленную задачу.
Третьим пунктом повестки дня стало рассмотрение изменений в правовом режиме отдельных категорий земель. «В октябре этого года принят закон, внесший изменения в Налоговый кодекс РФ. Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, освобождаются от земельного налога с 1 января 2015 г. В том числе налогом не облагаются организации, располагающиеся в жилых домах и помещениях, переведенных из статуса жилых в нежилые», — проинформировал участников заседания заместитель председателя Комитета управления городским имуществом и земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска Алексей Сидоровский.
На вопрос Вячеслава Яроша о том, каким образом оформляется земля, лежащая под пристроями, которые жильцы делают в своих квартирах, ответила заместитель директора–главный технолог ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области Резеда Вафина, отметив, что выделать эти участки из состава общего имущества МКД юридически невозможно.
«Сегодня граждане, переводящие квартиры в домах из жилых помещений в нежилые, оборудуют отдельные входы с крыльцом и тамбуром, что регламентировано законом. При этом за содержание территории у входа в офис или магазин по-прежнему платят собственники, проживающие в МКД. То же можно сказать и о проездах — ими пользуются далеко не только жильцы близлежащих домов, а плата взимается только с последних. К примеру, в доме по ул. Минаева, 7 г. Ульяновска расположен большой продуктовый магазин. К нему подъезжают огромные машины, чтобы выгрузить товары, занимая собой весь двор. Это может быть опасно, поскольку в случае необходимости ни пожарные машины, ни кареты «скорой помощи» не смогут подъехать к дому. Руководство магазина инициировало расширение торгового зала, и все вышеуказанное было произведено без согласования с собственниками. Жильцы платят за содержание и обслуживание этой территории, тогда как магазином пользуется весь город. Считаю, что это несправедливо», — заявил Вячеслав Ярош. Он также подчеркнул, что в ряде европейских стран, таких, как Чехия и др., содержание территории в подобных случаях оплачивают как собственники, так и компании, расположенные в жилых зданиях, из расчета 50/50.
Еще один пример, приведенный Вячеславом Ярошем – многоэтажный дом на ул. Кирова со встроенными гаражами, которые продаются как самостоятельные объекты, а не принадлежат жильцам МКД, фактически оплатившим возведение их несущих конструкций, приобретая свои квартиры. В завершение председатель профильной Комиссии ОП УО напомнил, что большинство граждан не располагают сведениями о границах земельных участков, относящихся к их домам.
«Что касается дорог: въезд в Ульяновск большегрузного транспорта запрещен, а то, почему его до сих пор можно обнаружить на улицах и во дворах, — вопрос к ГИБДД. Плату за обслуживание придомовых территорий взимают управляющие организации, которым следует принимать во внимание наличие нежилых помещений в зданиях и требовать деньги за оплату данной услуги от их владельцев. Изъять дорогу местного значения из земельного участка нельзя по той причине, что все, что останется за ее пределами, перестанет считаться общим имуществом МКД и станет муниципальной собственностью, которую можно продать или сдать в аренду. Довожу до всех заинтересованных граждан, что в Ульяновске в открытом доступе имеется кадастровая карта, и любой желающий может узнать границу участка под своим домом», — прокомментировал Алексей Сидоровский.
Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области Юлия Смирнова дополнила, что порядок определения долей земельного участка, который является общим имуществом собственников МКД, установлен Жилищным кодексом РФ — они соответствуют общей площади занимаемых помещений. По ее словам, имеются и случаи, когда доля владельца нежилого помещения в общем имуществе дома устанавливалась в судебном порядке.
В заключение Анатолий Сторожков отметил, что пользование участком, относящимся к общедомовому имуществу, можно осуществлять на основании договоренности между жильцами. Алексей Сидоровский поделился мнением, что достичь взаимопонимания между собственниками дома, где расположены сотни квартир и нежилые помещения, чрезвычайно сложно. При этом, подчеркнул он, любые действия по перепрофилированию помещений из статуса жилых в нежилые, строительству отдельных входов и др. должны осуществляться только после согласования с гражданами, проживающими в доме.