Не секрет, что приобретение недвижимости по-прежнему остается недоступным для большинства ульяновцев. О том, можно ли снизить стоимость жилья в регионе и как это сделать, побеседовали на прошлой неделе участники очередного круглого стола, состоявшегося в рамках V Гражданского форума Ульяновской области. В дискуссии, прошедшей достаточно оживленно, были задействованы представители Министерства строительства, компаний-застройщиков из областного центра и муниципальных образований, проектных организаций и эксперты из числа общественности.
Первым круг обсуждаемых проблем обозначил генеральный директор ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» (УОКиС) Олег Салыган. По его словам, существует недопонимание между людьми, желающими приобрести жилье, застройщикам и органами власти, в результате чего темпы строительства оставляют желать лучшего. На сегодняшний день в нашем крае действуют около 20 федеральных и региональных программ по выделению субсидий на покупку недвижимости для молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах, сельского населения и т.д., однако каждая предполагает свои условия участия, механизмы предоставления жилья и порядок оплаты. Для устранения противоречий необходимо обратиться к Правительству РФ с предложением привести требования, предъявляемые к помещениям и ценовой политике, к единому формату, считает Олег Салыган.
«Стратегически правильно говорить о вводе доступного, а не дешевого жилья, т.к. последнее не может быть высокого качества. Доступность можно обеспечить двумя способами: либо довести средний уровень заработной платы в Ульяновской области хотя бы до столичных показателей, либо предложить людям выгодные условия ипотечного кредитования. Очевидно, что уровень процентной ставки по ипотеке, достигающий в отдельных банках почти 20% годовых, неподъемен для большей части семей, особенно молодых, — заявил директор Ульяновского филиала НП «Межрегиональный союз строителей Ринат Садыков. — Для самого государства было бы гораздо выгоднее определить 3-4 банка, в которых можно брать ссуду на покупку квартиры под 8-9%. В этом случае освободившиеся средства граждане направляли бы на обустройство своего дома, приобретение стройматериалов и мебели, что, в свою очередь, принесло бы дополнительный доход предприятиям, производящим подобную продукцию, и обеспечило занятость многих жителей края».
Статс-секретарь, заместитель министра внутренней политики региона Сергей Дерябин, напротив, выразил уверенность в том, что снижение ставок по ипотеке может привести к резкому росту спроса на жилье, который будет превышать предложение на рынке недвижимости, и это приведет к еще большему скачку цен. Поэтому облегчение условий кредитования для населения должно сопровождаться увеличением объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Комментируя его высказывание, директор Департамента архитектуры и градостроительства Ульяновской области Татьяна Тарасова проинформировала, что спрос на квартиры уже достаточно высок, причем многие застройщики учитывают в своей работе пожелания будущих хозяев, к примеру, просьбы построить рядом с домом детскую или спортивную площадку.
Далее слово взял генеральный директор ОАО «Сенгилейстройзаказчик» Адам Предигер, сообщив, что приобрести жилье в Сенгилеевском районе хотели бы 292 человека, однако сделать это смогли только 8. «Ставки по ипотеке в большинстве банков сегодня составляют 12-13%, и снизить их вряд ли возможно из-за высокой ставки рефинансирования, которая в России превышает 8%. Ни один банк не будет кредитовать население в ущерб собственных финансовых интересов. Возьмем однокомнатную квартиру стоимостью 1,5 млн. рублей: если первый взнос составит 30%, а срок договора — 30 лет, гражданин будет ежемесячно платить по 11-12 тыс. рублей — не так уж много», — возразил Олег Салыган. На это Адам Предигер тут же задал риторический вопрос, какому числу сельчан по силам регулярно выделять из семейного бюджета данную сумму, к тому же в Сенгилее, например, ежемесячный платеж будет еще выше по причине того, что строительные материалы приходится везти издалека, а это удорожает конечную стоимость недвижимости.
Председатель Общественной палаты Ульяновской области Нина Дергунова рассказала, что по данным социологических опросов 47% населения отмечают желание улучшить свои жилищные условия. В то же время декларируемая властями региона величина средней заработной платы (18 тыс. руб.) не отражает реального положения дел, ведь 70% граждан зарабатывают порядка 10-12 тыс. руб. в месяц, а молодые специалисты – и того меньше. Неудивительно, что взять ипотечный кредит в таких условиях не представляется возможным. «Мне известно, что в 2006 году в жилом микрорайоне вблизи Ульяновского госуниверситета стоимость квадратного метра не превышала 10 тыс. руб., тогда как к 2008 г. она выросла более, чем в 3 раза, а на сегодня составляет уже 40-42 тыс. руб. Чем можно объяснить такое повышение? Считаю необходимым рассчитать оптимальную стоимость квадратного метра жилой площади, так чтобы из 200 нуждающихся в улучшении жилищных условий позволить это себе могли не 8 человек, а хотя бы половина», — добавила председатель ОП.
Об одном из механизмов снижения себестоимости строительства уведомил собравшихся генеральный директор ЗАО «Центр недвижимости» Александр Диков. По статистике, которую его компания ведет с 1994 года, впервые в истории края первичное жилье стоит дешевле вторичного. При этом около 40% конечной цены на вводимое жилье составляют затраты на инженерно-техническое обеспечение (подвод электросетей, газа, воды и т.д.), платить за которое приходится самим застройщикам. «Почему бы не обязать ресурсоснабжающие организации выполнять такие работы за свой счет, ведь это в конечном итоге принесет им доходы, т.к. платить за услуги ЖКХ хозяева квартир будут регулярно, и ускорит темпы возведения домов?», — поинтересовался Александр Диков.
Его поддержал генеральный директор ОАО «ДСК» Дмитрий Плохих, возмутившись тем фактом, что для предприятий, которые в регионе открывают иностранные инвесторы, инженерные сети подводятся бесплатно, а местные строители такой привилегии лишены. Он также выступил с предложением создать при Министерстве строительства Ульяновской области комиссию, которая стала бы отслеживать, куда инвестируют деньги компании-монополисты, поставляющие ресурсы, а также привлекать их к выполнению планового, а не только аварийного ремонта инфраструктуры, как это делается сегодня. Докладчик обозначил и еще одну проблему: дороговизну строительных материалов, прежде всего, железобетона, стоимость которого в Ульяновской области является наивысшей в ПФО, поэтому в целях экономии его приходится завозить из Самары, Перми, Чебоксар и других городов.
«Компания «ДСК», существуя с 2001 года, заплатила государству сотни миллионов рублей налогов. При этом предлагаемые нам условия кредитования такие же, как и для мелких фирм, торгующих канцтоварами или шаурмой. Считаю, что Правительством страны должны быть правильно расставлены приоритеты на основании понимания того, что в данный момент важнее всего дня населения. Объективно говоря, обычному человеку квартира гораздо нужнее автомобиля, однако субсидии федеральными властями предусмотрены почему-то на приобретение автотранспорта, а вовсе не жилья, — выразил недоумение Дмитрий Плохих. – Если банк выдает застройщику кредит под 18%, а средний срок возведения многоквартирного дома — 3 года, значительная часть денег «сгорает» только из-за инфляции. Поэтому сделать жилье доступным станет возможно только в случае, если государство будет вкладывать в отрасль целевые средства».
Президент Межрегионального объединения проектных организаций Александр Варюхин охарактеризовал ситуацию со своей позиции, заверив, что снизить стоимость квартир за счет удешевления проектных работ абсолютно нереально, поскольку в структуре цены на недвижимость их доля не превышает 2-4%, а в Ульяновске – 1%. Он поделился озабоченностью, что средний возраст проектировщика в нашем регионе составляет 50 с небольшим, т.е. через 5-10 лет высококвалифицированных специалистов в отрасли почти не останется. В то же время качество профессионального архитектурного образования в современной России оставляет желать лучшего, вследствие чего молодые специалисты выполняют заказы некачественно или вовсе используют для повторного применения готовые зарубежные проекты, не соответствующие особенностям местного климата и потому аварийно-опасные.
Нина Дергунова подняла вопрос о перспективах строительства в области муниципального арендного жилья, которое разумно предоставлять гражданам, которые не в состоянии купить недвижимость сами, или тем, кто нуждается во временном приюте, например, погорельцам. «Не стоит путать понятия «маневренный фонд» — квартиры, которые во временное пользование должны предоставлять муниципалитеты, и «арендное жилье». Чтобы развивать именно последнее, необходимо предоставлять застройщикам беспроцентные кредиты в размере 200-300 млн. руб. на один дом», — пояснил Александр Диков. Адам Предигер справедливо заметил, что гораздо разумнее на решение этой задачи направлять средства из Стабилизационного фонда РФ, ежегодно теряющего несколько десятков миллиардов рублей из-за колебания курсов валют, и параллельно убеждать бизнесменов в выгодности подобного вложения денег.
Присутствовавшие на круглом столе упомянули и о важности внедрения новых технологий и материалов, которые малопригодны для возведения многоквартирных зданий, однако способны значительно удешевить процесс сооружения индивидуального и малоэтажного жилья. По общему мнению, изменение структуры строительства в пользу небольших домов, что соответствует общемировой тенденции, необходимо, однако пока затруднено различными бюрократическими препонами.
В рамках обсуждения участниками дискуссии также были высказаны пожелания в адрес региональных органов власти сократить срок предоставления адреса жилому строению, который сегодня составляет до 45 дней, рассмотреть вопросы об утверждении регламента продления разрешения на строительство и разработке единых стандартов качества в данной сфере. Татьяна Тарасова пообещала учесть все предложения в дальнейшей работе и, в свою очередь, порекомендовала представителям компаний-застройщиков увеличить зарплату работникам отрасли, доведя ее до среднерегионального уровня.
По результатам мероприятия был разработан проект решения, содержащий значительное число рекомендаций в адрес Правительства Ульяновской области, важнейшие из которых: увеличить финансирование программ, направленных на оказание помощи отельным категориям граждан; ускорить процесс создания фонда содействия развитию жилищного строительства на территории Ульяновской области; рекомендовать банковскому сообществу совершенствовать программы по выдаче ипотечных кредитов с пониженной процентной ставкой; увеличивать объемы строительства на территории края и продолжать практику комплексного освоения земельных участков с обеспечением конкуренции при проведении торгов; снижать административные барьеры с целью сокращения количества процедур по оформлению согласований и разрешительной документации и времени их прохождения; продолжить работу по развитию рынка арендного жилья для малообеспеченных граждан и др. «В случае, если у представителей общественности или любого заинтересованного жителя края имеются иные конструктивные предложении по решению столь актуальной для общества проблемы, призываем направлять их в региональный Минстрой», — подытожила Татьяна Тарасова.
Комментарий руководителя Комиссии Общественной палаты по вопросам молодежной и культурной политики, председателя УМОО «Городской студенческий совет» Артура Сирачева:
— На мой взгляд, прошедший круглый стол стал одним из лучших в программе Гражданского форума 2013 года, поскольку в нем приняли участие заинтересованные и компетентные люди, которые глубоко информированы о сути проблемы.
Докладчики максимально четко и доступно объяснили, из чего складывается цена на жилье, подчеркнув, что в Ульяновской области она является самой низкой из всех регионов ПФО, тогда как стоимость строительных материалов в нашем регионе, напротив, выше, чем у соседей. Были озвучены данные о низкой востребованности среди населения ипотечных кредитов из-за значительной величины процентной ставки. Прозвучало дельное предложение о том, что если бы ставка по ипотеке составляла порядка 9-10% годовых, имелось бы большее количество потребителей данной услуги.
Я впервые услышал о таких негативных тенденциях, как низкая заработная плата, нехватка квалифицированных кадров и повышение среднего возраста сотрудников в проектных организациях. Уровень и качество работы молодых архитекторов на порядок ниже, а главное, у них нет опыта, который мог бы избавить от совершения ошибок.
В итоге присутствовавшие получили представление о том, что стоимость жилья можно снизить путем расширения малоэтажного строительства, где целесообразно использовать новые материалы, способные удешевить цену квадратного метра. В качестве дополнительного механизма следует рассматривать передачу части затрат на подведение коммуникаций к домам самим ресурсоснабжающим организациям. Уверен, что в случае реализации этих мер повысить доступность жилья для жителей Ульяновской области будет вполне реально.